所有マンション ２００万円アップで購入希望が来ました
こんにちは！ポルです。
平成が終わる平成３１年４月に1983年築のマンションを数百万円で購入しました。
購入した物件の立地は良く最寄り駅まで徒歩７分。駅は都心まで電車で一本で急行停車駅。開発が進んでいて、駅ビル・タワマンも多く建設されている場所でした。
当初の予定は自分が住むために購入しましたが、賃借人はがいたため出ていったらリフォームして住もうと思い購入しました。
持ち主は不動産会社でその前の物件所有者は今の賃借人でした。つまり住んでいる不動産を売却してそのまま賃借人として住み続けるリースバック物件ということが後にわかりました。
リースバック物件は賃借人は長期に住み続けたい人が多い特徴があります。家賃収入は安定して入る事は見込まれるものの、出ていったら住もうという当初の目論見は外れてしまいました。
購入後、不動産投資物件のあるあるだと思うのですが１年に数回、不動産会社から物件を購入しますといったDMが届くようになりました。
家賃収入が安定しているため、投資用物件としてそのまま保有していましたが、先日不動産会社から届いた物件購入希望のDMの提示額は購入時の価格の２００万円上乗せされた金額でした。
そこで家賃収入と売却益を見ると売却を検討してもいいかもと思い、売却するとかかる税金について調べてみました。
売却時の税金について
例えば８００万円で購入し、１０００万円で売却したとします。
購入時に費用は仲介手数料、登記費用、不動産取得税になります。売却時の費用は仲介手数料、登記費用がかかります。購入時の費用を４０万円、売却時の費用を３０万円として計算すると税金は以下のようになります。
つまり、売却益は5年未満だと利益130万円ー税金51万円で実利益79万円
5年以上だと利益130万円ー税金26万円で実利益104万円になります。
現状はまだ購入から約３年半しか経過していないため、実利益は７９万円になります。
売却するか結論は
結論としては、売却は一時保留することにしました。売却しない理由は以下の２点です。
- 現賃借人が解約する可能性が低い
先に書いたように、現在の賃借人がリースバックのため解約の可能性は低いと考えています。そのため慌てず売却しなくても年間約50万円程度の安定した家賃収入になるため、時期を待ってもいいと判断しました。
- 購入から5年未満だと売却時の税金が高い
売却時の税金は購入から5年未満だと5年以下と比較して約26万円程高くなります。税金で家賃収入半年分かかることとなるため不動産投資は購入期間が5年過ぎてから売却を検討することが妥当と考えます。
年数計算は5年以上経過した1月1日、つまり令和6年1月1日以降が5年経過となるためそれから売却の検討を考えていきたいと思います。
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